Сам процесс реконструкции целесообразно осуществлять по принципу первоочередное строительство наименее дорогостоящих и наиболее рентабельных сооружений с использованием полученной прибыли на строительство сооружений все более дорогах и менее рентабельных, однако необходимых для полноценной жизнедеятельности центра.

Функциональное зонирование осуществляется на основе внутренних и внешних функциональных связей, общности требований к среде и характеру воздействия на нее. По совокупности этих признаков физкультурно-спортивные центры целесообразно делить на зоны демонстрационных, тренировочных, хозяйственно-технических сооружений и озелененных территорий отдыха. Зона тренировочных сооружений разделяется на подзоны крытых и открытых сооружений, предъявляющих разные требования к среде и по-разному воздействующих на нее. Удельный вес каждой зоны зависит от уровня центра, а для общегородских — и от величины города. Резервирование территорий внутри зон обеспечивает такое важное качество, как исключение их дробления, единство каждой из зон при росте числа сооружений и, следовательно, стабильность всего функционального зонирования центров, как основы их планировочной структуры. Распространенная ошибка — игнорирование на стадии проекта возможности роста количества сооружений, либо приведение их к очередям, что несколько смягчает, но не решает проблему. В результате отсутствия резервов территорий единое функциональное зонирование нарушается, возникает чересполосица функциональных зон и как следствие хаотичность пространственной организации центров.

Композиция физкультурно-спортивных центров всех уровней определяется прежде всего принципом поляризации - концентрации застройки в одной части и озелененных территорий в другой. В результате структура центра формируется как сочетание трех массивов: объемных, плоскостных сооружений и зелени. Именно такое построение центра отвечает задачам органичного включения в общественные центры, формирования благоприятной среды, а также экологическим требованиям.